飞、易点天下等一批行业龙头。该REITs项目自启动以来便备受市场关注。

　　此外，嘉实京东仓储REIT正在申报扩募，拟以定向扩募方式新购入西安、合肥两处“亚洲一号智能产业园”作为底层资产，合计建筑面积约25万平方米，拟募集资金约10.51亿元。其中，西安项目全称为京东西北电子商务营业中心，位于西安浐灞国际港。

　　如若扩募完成，嘉实京东仓储REIT的底层不动产项目数量将由3个增加至5个，覆盖西部、西南、华中、华北、华东五大区域。

　　从产业园区、商业物业到仓储物流，西安不动产项目正加速走向资本市场，且已形成多元化、多层次的工具矩阵。

　　西安不动产证券化的密集推进，并非孤立事件的叠加，而是中国不动产资产证券化市场走向多层次、体系化发展的一个缩影。

　　目前，这一市场已形成较为清晰的分层结构：基础层是Pre-REITs与不动产私募基金，主要承担资产的早期培育和孵化功能；中间层是持有型不动产ABS，面向机构投资者，对资产准入门槛较低、发行效率较高。

　　顶层则是公募REITs，要求底层资产权属清晰、现金流稳定、分派率达标，其面向公众投资者，信息披露要求最高、流动性最好。

　　这一分层结构在西安已有清晰映射：西安经发创新工业园ABS是机构间REITs的代表，平安西安高科产业园REIT是公募REITs的代表，而曲江创意谷项目则处于机构间REITs阶段，未来条件成熟后有望进一步申报公募REITs。

　　对于西安大量持有不动产项目的企业而言，证券化意味着将流动性不高的不动产转化为可交易、可流通的金融产品，进而实现资产价值的市场化重估。在此过程中，投资者关注的并非发行人主体评级，而是底层资产的运营现金流是否稳定、是否可持续。

　　当不动产资产可以通过REITs实现退出，资产的“投融管退”闭环便得以打通，城市开发从依赖增量扩张转向存量运营的路径也更加清晰。对持有方而言，既能实现资产出表、降低负债率，又能保留资产的运营权和管理权。

　　2025年12月，国家发展改革委发布，首次将商业办公设施、城市更新设施作为独立资产类别纳入，在消费基础设施类别中新增体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店。

　　REITs资产的行业“拼图”日臻完善，也打开了大量城市核心区的写字楼、商业综合体等优质资产的证券化通道。

　　从项目储备看，今年4月，西安市组织市区两级14家优质国有企业赴上交所，就全市首批REITs、CMBS、ABS等资产证券化储备项目进行深入交流，首批项目拟募资总规模逾217亿元。

　　这为后续发行提供了充足的项目池。随着商业不动产REITs试点的深入推进和机构间REITs制度的持续完善，西安有望在产业园区、商业物业、仓储物流、保租房等多个领域实现证券化突破。