仲量联行披露，已获得宜家母公司英格卡集团独家销售委托，将宜家位于上海、广州、天津、哈尔滨、南通、徐州、贵阳及宁波的8处资产出售。

　　这个“蓝盒子”于今年2月2日正式停止运营。

　　宜家方面则回复称，近期，宜家委托专业机构，对中国市场部分已停运商场的自持物业开展后续处置工作。这是宜家在“生长+”战略指引下，持续评估并优化全渠道生态系统的举措之一，旨在以更聚焦、更灵活的方式实现更高效的运营，以更好地服务消费者需求。

　　根据仲量联行透露，“8处资产均已空置，无租约限制，无产权纠纷，可实现签约后迅速过户；优越的空间结构与完好的建筑基底，允许投资者根据战略需求灵活改造”。

　　其中，7座卖场位于上海宝山、广州番禺、天津中北、南通、徐州、宁波及哈尔滨，对应宜家中国于2026年2月2日同步停止线家大型商场；贵阳商场则早在2022年就已停止运营，此次统一纳入资产处置包。

　　从推介内容看，上海宝山物业产权面积约10.5万平方米，宁波与天津物业的产权面积也分别达到9.6万和7.9万平方米，哈尔滨物业产权面积约6.6万平方米，徐州物业产权面积约6.2万平方米，贵阳物业产权面积约3.6万平方米，广州番禺物业产权面积约3万平方米，南通物业产权面积约2.4万平方米。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受

　　从地块规划与建筑形态来看，上述8处待售物业呈现出较为明显的属性撕裂。如仲量联行在推介内容中所言，这批资产的优势在于均位于各城市成熟商圈或早年规划的重点发展板块，且产权清晰、无租约限制。然而，在严跃进看来，“蓝盒子”作为宜家标准的仓储式大卖场，层高、柱距、动线及卸货区均为零售仓储业态量身定制，这一专用性决定了其功能转换面临较高的物理与成本约束。

　　宜家在全球一度以“重资产开发”模式闻名，偏好自持土地，投资建设“蓝盒子”式大型仓储商场。但曾经靠土地增值与低频大宗采购撑起的护城河，如今变成固定成本高企、坪效持续下滑的沉重包袱。

　　严跃进表示，此次一次性剥离8处资产，并非仅是财务报表层面的“止血”，更是英格卡集团全球战略从重资产持有向轻资产运营转型的关键一步。

　　从财务数据看，宜家中国2024财年销售额111.5亿元，同比下滑7.6%，较2019年峰值缩水超29%；客流增长但客单价骤降，企业正通过关店压缩重资产、转小型店与线上即时零售自救。

　　对于宜家为什么选择委托出售而不是尝试转型为自营的仓储租赁等形式，严跃进分析认为，核心原因在于业态运营基因的不可性以及投入产出比的严重失衡。家居卖场的运营逻辑在于低频、高客单价的展示性销售，而仓储租赁与微度假则属于高频或专业化运营赛道，二者在客户运维、供应链管理及流量获取上逻辑完全不同，宜家并无显著竞争优势。

　　“同时，对已闭店物业进行大规模功能改造并自营，其风险高于直接出售变现。此举明确显示，在非核心一线城市，传统超大体量家居大店模式在运营层面已难有翻盘可能，战略收缩是理性选择。”严跃进向

　　在社交平台，山姆、开市客都是宜家撤场后下一个接盘方的热议对象，但严跃进指出，“从商业地产专业角度审视，险资、不动产私募股权基金及本地国企城投才是更具现实性的接盘方”。从匹配度上看，险资与不动产基金匹配度较高，可接受较长回报周期，具备将大店改造为长租公寓或社区商业枢纽的专业能力；而对本土国企城投而言，行业降温背景下，通过收购存量物业实现功能补缺是现实路径。

　　严跃进指出，该操作属于典型的私募REITs/Pre-REITs模式，在实现资产出表与资金回笼的同时，英格卡仍保留品牌所有权和独家运营权。这一案例为后续其他存量资产的证券化路径提供了新的实践思路，亦在一定程度上验证了在当前制度框架下，优质商业地产通过金融工具实现价值重塑的可操作性。

　　“在商业不动产REITs试点于2025年末正式启动的政策环境下，若将该批资产打包为REITs底层资产或采用股权式交易安排，从操作层面看具备一定可行性，且在估值逻辑上亦存在较账面价值提升20%~40%的溢价空间。”严跃进向

　　“中国始终是宜家最重要的战略市场之一，我们对中国市场的长期承诺坚定不移。”宜家方面也向

　　在严跃进看来，这一定位调整的本质，是从“单一大店辐射全城”的旧模式，转向“多触点、高频率触达消费者”的新模式，是对中国新一轮消费市场细分化、分层化趋势的积极适应。“总体来看，宜家是以更轻、更灵活的方式继续深耕这一市场，其对中国家居消费基本盘的长期判断并未动摇。与此同时，中国房地产市场止跌回稳，以及多元化高品质住宅等市场的兴起，也将为后续家居市场带来新的需求。”