地处虹桥商务区核心区的恒大虹桥国际，首拍以评估价78.43亿元起拍，项目前身是“虹源盛世国际文化城”——2011年拿地，随后经历了停工、易主恒大等波折，最终还是进入破产清算。项目体量庞大，A区8幢楼总面积约14.2万平方米，已于2018年取得预售许可证，另有约2337.4平方米为开发商自持，配套地下室总面积约12.7万平方米；B区5幢楼总面积约12.1万平方米，尚未办理预售证，配套下沉式广场总面积约7.7万平方米。此次拍卖标的为项目全部土地使用权及在建工程。

　　更重要的是，在潜在资金缺口之外，还有一笔巨额支出难以避免：因地下商业开发，另有高额土地出让金需要补缴。竞买公告明确提示：经初步测算，应补缴的土地出让金金额约3亿元。买受人在竞买成交后应及时向自然资源和规划局、税务局、上海虹桥国际中央商务区管理委员会等政府部门详细了解需补缴的土地出让金的实际金额及补缴期限的要求。

　　62.74亿元起拍价叠加隐性成本，只是项目困局的一面，更深层的问题在于市场环境本身。克而瑞上海在中指出，上半年大宗交易同比反弹，自用买家占比持续提升，产业资本主导定价。同时，不良出清进入下半程，法拍降至两成。纾困资产、存量更新、郊区产业园占比提升，议价空间更大但运营不确定性高，成交周期明显拉长。

　　另一方面，虹桥商务区并非上海市中心的核心商圈，克而瑞上海认为，在商业租赁层面，未来核心商圈头部项目的黄金时代与尾部项目的漫长出清，将同时发生。

　　对于当下超大项目的拍卖，严跃进认为：“结合近期美国加息政策，对此类大宗资产交易要有方向性判断。第一，要关注核心资金流向；第二，要不断挖掘国内尤其是商业项目自身价值。当前部分商业项目价格已进入低估区间，整体估值趋于合理。此时，核心城市消费市场活跃，会对相应商业项目产生积极关注和认购。”

　　“当然，最终制约因素还是资金状况。从投资角度看，担心债务问题非常符合预期，这些问题都需要进一步梳理好才能决策。”他表示。

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