上海存量物业改造的资产化走出重要一步。

　　3月31日，全国首单“商改保”REITs——汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金在上交所上市。

　　汇添富上海地产租赁住房REIT由上海地产有限公司的全资子公司上海地产房屋租赁有限公司作为原始权益人，以其持有的虹桥璟智项目、江月路项目作为底层资产，由上海城方租赁住房运营管理有限公司担任运营管理机构，基金管理人为汇添富基金。

　　据“汇添富基金”近日，
 

　　位于上海市闵行区的城方江月路社区 去年末出租率已达94.04%

　　江月路社区由三幢楼组成，其中1—2层为商业配套。公开资料显示，江月路社区于2019年完成改造并作为租赁住房投入运营，社区共1080套租赁住房，总建筑面积约57561平方米。其中，租赁住房可出租面积约为52735平方米，配套商业可出租面积约为4826平方米。

　　和周边竞品相比，江月路社区的优势在价格端也有所体现。同策研究院的调研显示，江月路社区的平均租金为96.3元/平方米·月，在浦江镇聚集的一众运营商中属于中等水平。如江月路社区45平方米户型，目前租金约为4500元/月。

　　江月路社区运营方向
 

　　与江月路社区相连的浦江生活广场 显然，成本优势、政策红利以及匹配租住需求等优势，成为“商改保”项目的重要竞争力。而在2024年末，江月路社区的出租率已达94.04%。江月路社区运营方相关负责人向启动扩募三年行动规划

　　2024年，公募REITs市场整体呈现上行态势，全国上市发行的58只REITs中有48只实现当年正收益。

　　多重因素叠加之下，汇添富上海地产租赁住房REIT的认购与发行表现亮眼。“从汇添富上海地产租赁住房REIT认购资金的火爆程度来说，当日涨幅达30%，属于预料之内。之后几个交易日在3.5—3.9元的高位运行，保持高于首日收盘价。”戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事、中国REITs联盟理事顾悦如在接受“从底层资产项目的优势来看，选址都毗邻产业和商务人群。虹桥璟智项目位于虹桥国际中央商务区核心区，毗邻大虹桥区域的产业办公与会展人群。而江月路项目毗邻国家级漕河泾开发区浦江高科技园区，主要服务浦江产业人群，同时通过地铁8号线，可以向北辐射前滩等CBD商务人群。”顾悦如分析指出。

　　城方公司相关负责人向“公募REITs的上市发行意味着跑通了整个流程。”上述城方公司相关负责人表示，“在保障性租赁住房领域，REITs能够有效盘活存量资产，将沉淀在不动产中的资金释放出来，为行业注入流动性，助力企业扩大房源规模、提升运营品质，缓解新市民、青年人的住房难题，推动住房租赁市场的规模化与专业化发展”。

　　目前，市场已初步建立了以公募REITs为核心，Pre-REITs、私募REITs同步发展的雏形，形成了从前期资产收并购、资产整合、资产培育到申报发行、扩募的闭环。

　　据“对于扩募，交易所从受理到批准也需要经过一个类似首发的审核过程。通常，关于扩募基础设施项目的合规性、运营管理的效率、费用设置的合理性、项目的估值以及风险分析等，均是交易所重点关注的内容。”顾悦如补充道。

　　据Wind数据，随着汇添富上海地产租赁住房REIT上市，在上交所上市的公募REITs产品数量达43只，共计募集资金1169亿元；全市场上市的公募REITs数量达65只，共计募集资金1730亿元。

　　“REITs发行将推动行业朝着高质量、可持续方向发展，真正构建起适应新经济形势的房地产发展新模式。”城方公司方面表示，为提升REITs产品的吸引力和回报率，租金定价将更加科学合理，综合考虑市场供需、地段价值、运营成本等因素，制定出既能保障收益又具市场竞争力的价格体系。在租户管理方面，将致力于提供更优质服务，减少空置率。同时，加大设施维护的投入力度，提升资产的内在价值和市场竞争力，实现从传统开发商向不动产运营商的转型。